今こそ！不動産投資

不動産投資でマンションの1室を借りて賃貸する場合には、区分所有法も忘れてはならない法律です。
マンションなど１棟の建物には独立して複数の住居や店舗があり、それらは各々所有権を持っています。
この建物に対する、それぞれの所有権のことを区分所有権と言い、これに関する法律が区分所有法です。
そして、区分所有権を持つ人を区分所有者と言います。

区分所有者が、居住など所有権の目的となっているマンションの各部屋(何号室と呼ぶ部分)などを専有部分と呼びます。
共用部分は、建物の専有部分以外の階段や廊下、エスカレーターなど専有部分でない場所を指します。
共用部分は、階段や廊下、エスカレーターなど当然共用とされる法定共用部分と、集会所や管理事務所など規約によって共用部分となる規約共用部分の2つに分けられます。

配管などは、共有部分にある箇所は管理組合の管轄です。
しかし、専有部分にある箇所は専有部分の区分所有者の管理が必要となります。
つまり、水道管の水漏れが起こった場合、共有部分ならば管理組合での修繕となり、専有部分ならば区分所有者が修理しなければなりません。
このため、規約をよく確認して、管理組合の管轄とそうでない部分を充分把握する必要があります。

区分所有者は全員で建物や敷地、付属施設を管理するために管理組合を構成します。
建物や共有部分の管理では、最低年1回集会を開き、建物の区分所有者や、賃貸人である占有者が暮らすためのルールである規約を定め、共有部分を管理します。

不動産投資では、不動産関係の様々な法律や条令が関わってきます。
充分、規制されていることを調べたうえで、不動産投資を行ってください。

ノンリコースローンは、借入金を行う際に連帯保証人を必要とせず、不動産の価格が下がった場合には不動産を差し出すことで、残金に対する支払義務のなくなるローンのことです。
リコースローンは、連帯保証人を必要とし、団体生命保険に加入し、不動産の価格が下がっても支払額は変わらないローンとなります。

不動産投資においてノンリコースローンが注目されています。
アメリカの住宅ローンは全てノンリコースローン（非遡及型融資）で、反対に、一般的に日本の住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）です。

ノンリコースローンとは、不動産の収益性に着目し、その収益を生み出す不動産のみを担保とするローン商品です。
リコースローンは返済が滞った場合、物件を売却しても返済金額に満たない場合には、債務が残ってしまいます。
ノンリコースローンは、ローン返済が滞った場合、対象不動産を売却する以外の返済義務はなく、投資リスクを限定できるため、不動産投資において普及しています。
しかし、通常ローンよりも金利が高く、物件を手放した場合に不動産の価値が債務金額より高くても差額が戻らないというデメリットもあります。

このノンリコースローンが、アメリカのサブプライムローン問題にも関連しています。
サブプライムローンがノンリコースローンであり、融資する側が不動産の収益性の判断をあやまると損害を被るからです。
そのため、融資側は証券化してリスクを防ごうとして、その損失が世界中に影響を与える結果となったのです。

今後、ノンリコースローンは日本でも不動産投資だけでなく、住宅ローンの選択肢となる可能性があります。

マンション経営などを行う場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなく、安全に長く居住できるように建物の維持管理にも注意が必要となります。
建物の維持管理には、設備管理、清掃、維持、修繕などがあります。
これら定期的なメンテナンスが必ず必要となりますので、将来の修繕費用として賃料から積み立てておきましょう。

屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3～5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年～20年前後です。
中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなります。
中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。

中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。
マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけてください。

マンションの1室を購入し、賃貸する場合には管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。
修繕積立金が不足している場合には、大規模修繕を行った場合、不足額を徴収されることがあります。

新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮してください。
それが、結果的に利回りの大きな不動産投資となるのです。

不動産投資として保有する土地をどのように有効活用するかを考える場合、いくつかの選択肢があります。

自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立て、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行います。
適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなりますが、知識や情報不足などから借入金などの管理がうまくいかないリスクも大きくなります。
自己建設を行う際には慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。

その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を下記で説明しましょう。

・事業受託方式
不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。
パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。
事業受託方式の場合によく用いられる、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する一括借上型とした場合、転貸人との間で取り決めた賃料が支払われるので、収入が保証されます。
ただし、賃料は相場賃料よりも安くなるので、借入金などとのリスクの関係をよく判断しなければなりません。

・土地信託方式
土地を信託銀行などに信託し、信託銀行がその土地を有効利用して収益をあげ、信託配当を受け取る方法です。
賃貸型の場合、土地を信託銀行に信託し、配当を受け取り、信託終了後は、その時点の状況のままで信託財産が返還されます。
分譲型は、土地の処分を目的として信託銀行に土地を信託します。
信託銀行は土地を造成や住宅を建て分譲を行います。
土地の保有者は、土地の開発利益を得ることになります。

続いて、等価交換方式と定期借地権方式を説明しましょう。

・等価交換方式
保有している土地に不動産開発業者などが建物を建築し、完成後に土地・建物を、土地の保有者と建物の業者が分け合う方式。
等値交換は、土地と建物の交換、もしくは、譲渡と買い替えの取引となります。
土地の一部を処分して買い換えるので、事業資金を調達する必要がありません。
取得面積を少なくし、一部現金化も可能です。

部分譲渡では、土地の一部を業者に譲渡し、その対価として建物の一部を受け取ります。
全部譲渡では、土地全部を業者に譲渡し、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。

・定期借地権方式
定期借地権とは、借地権の存続期間延長のない期間が定まった借地権のことです。
トラブルのないように、土地の登記には定期借地権の明記をしておく必要があります。
一定期間土地を貸すだけなので、建築費用や管理などの事業費用がほとんどかからない特徴があります。
一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権があります。
一般定期借地権の場合は、原則、期間終了時には、借主は建物を取り壊し現状に戻して明け渡すことになります。
ただし、借主と貸主が合意した場合には建物付きでの返却もできます。