不動産の賃貸経営を行う場合、敷金トラブルには注意しておかなければなりません。
敷金は、不払いの家賃や室内を傷つけたりした場合に備えるもので、その費用を差し引いて退去後に返金するものです。
貸借人は、契約終了後に借りた不動産を原状回復して返還しなければなりません。
しかし、通常使用での自然消耗は原状回復の範囲外と考えられています。
賃貸契約内容は当事者が自由に決めて良いものですので、リフォーム代などを支払う契約は合理性があって貸し手と借り手に合意があれば、その契約は有効です。
しかし、一方的で借り手に不利な契約は、民法や消費者契約法に基づいて無効とされています。
東京都では条例によって敷金トラブルの紛争防止のための条例が定められています。
国土交通省では、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を示しています。
自然消耗とは、畳や壁の時間の経過による色あせ、家具の設置による畳のへこみなど、通常の生活による損耗のことです。
これらの自然消耗による損耗は家賃に含まれていると考えられるため、特約がなければ、自然消耗したものをリフォームするための費用を敷金から出す必要がないのです。
そして、その特約も借り手が理解して合意していなければなりません。
紛争となった場合には、貸し手と借り手が話し合いで解決するのが基本です。
しかし、トラブルとならないためにも、貸す側の一方的な内容の契約にしない、必ず契約の際に説明をして合意を取るなどの行為が必要となります。
不動産投資として賃貸を行う際には、このようなトラブルを未然に防止するような対策も必要とされるのです。