民法では、契約後の引渡し前に土地・建物は、地震や火災など不可抗力で消滅しても、買主は代金を支払う義務があります。
この義務のことを危険負担と言います。
しかし、不動産は契約と実際の引渡しの間に数ヶ月期間があるのが普通です。
なので、引渡し前に契約した不動産が消滅する危険に備えて、売主がその危険性を負う特約をつける必要性があると考えられています。
そのため、一般的に不動産の売買契約書には、特約として所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記します。
そして、引渡し前に不可抗力によって不動産が一部もしくは全部に損害を被った場合、契約を解除できるとするのが一般的です。
不可抗力によって建物に契約履行できないような損害がおこっても売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いし、契約解除を選んでも良いのです。
万が一の場合に備えて、売買契約書の、この危険負担に関する特約の有無を確認してください。
不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合、契約書で定めた期日までに融資の一部、もしくは全部の承認がおりない場合があります。
その危険に備えるのがローン特約(融資利用の特約)です。
買主の責任でない理由で融資の一部・全部が行われない場合、買主から無条件で契約解除ができる特約です。
ローン特約によって契約が解除された場合には、売主は領収済みの全額を返金しなければなりません。
仲介業者も報酬を売主・買主双方に返金しなければなりませんので、売買契約書の特約の有無を必ず確認してください。