不動産投資として保有する土地をどのように有効活用するかを考える場合、いくつかの選択肢があります。
自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立て、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行います。
適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなりますが、知識や情報不足などから借入金などの管理がうまくいかないリスクも大きくなります。
自己建設を行う際には慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。
その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を下記で説明しましょう。
・事業受託方式
不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。
パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。
事業受託方式の場合によく用いられる、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する一括借上型とした場合、転貸人との間で取り決めた賃料が支払われるので、収入が保証されます。
ただし、賃料は相場賃料よりも安くなるので、借入金などとのリスクの関係をよく判断しなければなりません。
・土地信託方式
土地を信託銀行などに信託し、信託銀行がその土地を有効利用して収益をあげ、信託配当を受け取る方法です。
賃貸型の場合、土地を信託銀行に信託し、配当を受け取り、信託終了後は、その時点の状況のままで信託財産が返還されます。
分譲型は、土地の処分を目的として信託銀行に土地を信託します。
信託銀行は土地を造成や住宅を建て分譲を行います。
土地の保有者は、土地の開発利益を得ることになります。
続いて、等価交換方式と定期借地権方式を説明しましょう。
・等価交換方式
保有している土地に不動産開発業者などが建物を建築し、完成後に土地・建物を、土地の保有者と建物の業者が分け合う方式。
等値交換は、土地と建物の交換、もしくは、譲渡と買い替えの取引となります。
土地の一部を処分して買い換えるので、事業資金を調達する必要がありません。
取得面積を少なくし、一部現金化も可能です。
部分譲渡では、土地の一部を業者に譲渡し、その対価として建物の一部を受け取ります。
全部譲渡では、土地全部を業者に譲渡し、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。
・定期借地権方式
定期借地権とは、借地権の存続期間延長のない期間が定まった借地権のことです。
トラブルのないように、土地の登記には定期借地権の明記をしておく必要があります。
一定期間土地を貸すだけなので、建築費用や管理などの事業費用がほとんどかからない特徴があります。
一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権があります。
一般定期借地権の場合は、原則、期間終了時には、借主は建物を取り壊し現状に戻して明け渡すことになります。
ただし、借主と貸主が合意した場合には建物付きでの返却もできます。