これは大地震のたびに改正され、現在は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて1981年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。
1995年の阪神淡路大震災でも、この新耐震基準前に建てられた住宅が多く被害を受けました。

しかし、構造計算書の偽装問題が起こったように、必ずしも1981年以降建てられた物件であっても耐震基準に満たない場合もあります。
また、1981年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。
不動産投資を行う際には、物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらう、などの対策をしておきましょう。
自治体によっては、無料で耐震診断を行っている場合がありますので、そのようなサービスも上手に活用しましょう。

新耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。
免震構造などにより耐震性に優れた物件も建てられていますので、不動産投資で物件を選ぶ際には、どのような地盤に建築されていて、どのような耐震構造になっているのかなど、安全に配慮した確認を怠ってはいけません。

地盤についても、軟弱な地盤に建てられた場合には、地震に耐え切れず、埋立地などは、地震によって液状化してしまうこともあります。
不動産投資の際には、必ず地震に強い物件を選んでください。

区分所有者が、居住など所有権の目的となっているマンションの各部屋(何号室と呼ぶ部分)などを専有部分と呼びます。
共用部分は、建物の専有部分以外の階段や廊下、エスカレーターなど専有部分でない場所を指します。
共用部分は、階段や廊下、エスカレーターなど当然共用とされる法定共用部分と、集会所や管理事務所など規約によって共用部分となる規約共用部分の2つに分けられます。

配管などは、共有部分にある箇所は管理組合の管轄です。
しかし、専有部分にある箇所は専有部分の区分所有者の管理が必要となります。
つまり、水道管の水漏れが起こった場合、共有部分ならば管理組合での修繕となり、専有部分ならば区分所有者が修理しなければなりません。
このため、規約をよく確認して、管理組合の管轄とそうでない部分を充分把握する必要があります。

区分所有者は全員で建物や敷地、付属施設を管理するために管理組合を構成します。
建物や共有部分の管理では、最低年1回集会を開き、建物の区分所有者や、賃貸人である占有者が暮らすためのルールである規約を定め、共有部分を管理します。

不動産投資では、不動産関係の様々な法律や条令が関わってきます。
充分、規制されていることを調べたうえで、不動産投資を行ってください。

不動産投資においてノンリコースローンが注目されています。
アメリカの住宅ローンは全てノンリコースローン（非遡及型融資）で、反対に、一般的に日本の住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）です。

ノンリコースローンとは、不動産の収益性に着目し、その収益を生み出す不動産のみを担保とするローン商品です。
リコースローンは返済が滞った場合、物件を売却しても返済金額に満たない場合には、債務が残ってしまいます。
ノンリコースローンは、ローン返済が滞った場合、対象不動産を売却する以外の返済義務はなく、投資リスクを限定できるため、不動産投資において普及しています。
しかし、通常ローンよりも金利が高く、物件を手放した場合に不動産の価値が債務金額より高くても差額が戻らないというデメリットもあります。

このノンリコースローンが、アメリカのサブプライムローン問題にも関連しています。
サブプライムローンがノンリコースローンであり、融資する側が不動産の収益性の判断をあやまると損害を被るからです。
そのため、融資側は証券化してリスクを防ごうとして、その損失が世界中に影響を与える結果となったのです。

今後、ノンリコースローンは日本でも不動産投資だけでなく、住宅ローンの選択肢となる可能性があります。

屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3～5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年～20年前後です。
中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなります。
中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。

中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。
マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけてください。

マンションの1室を購入し、賃貸する場合には管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。
修繕積立金が不足している場合には、大規模修繕を行った場合、不足額を徴収されることがあります。

新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮してください。
それが、結果的に利回りの大きな不動産投資となるのです。

自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立て、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行います。
適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなりますが、知識や情報不足などから借入金などの管理がうまくいかないリスクも大きくなります。
自己建設を行う際には慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。

その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を下記で説明しましょう。

・事業受託方式
不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。
パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。
事業受託方式の場合によく用いられる、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する一括借上型とした場合、転貸人との間で取り決めた賃料が支払われるので、収入が保証されます。
ただし、賃料は相場賃料よりも安くなるので、借入金などとのリスクの関係をよく判断しなければなりません。

・土地信託方式
土地を信託銀行などに信託し、信託銀行がその土地を有効利用して収益をあげ、信託配当を受け取る方法です。
賃貸型の場合、土地を信託銀行に信託し、配当を受け取り、信託終了後は、その時点の状況のままで信託財産が返還されます。
分譲型は、土地の処分を目的として信託銀行に土地を信託します。
信託銀行は土地を造成や住宅を建て分譲を行います。
土地の保有者は、土地の開発利益を得ることになります。

続いて、等価交換方式と定期借地権方式を説明しましょう。

・等価交換方式
保有している土地に不動産開発業者などが建物を建築し、完成後に土地・建物を、土地の保有者と建物の業者が分け合う方式。
等値交換は、土地と建物の交換、もしくは、譲渡と買い替えの取引となります。
土地の一部を処分して買い換えるので、事業資金を調達する必要がありません。
取得面積を少なくし、一部現金化も可能です。

部分譲渡では、土地の一部を業者に譲渡し、その対価として建物の一部を受け取ります。
全部譲渡では、土地全部を業者に譲渡し、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。

・定期借地権方式
定期借地権とは、借地権の存続期間延長のない期間が定まった借地権のことです。
トラブルのないように、土地の登記には定期借地権の明記をしておく必要があります。
一定期間土地を貸すだけなので、建築費用や管理などの事業費用がほとんどかからない特徴があります。
一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権があります。
一般定期借地権の場合は、原則、期間終了時には、借主は建物を取り壊し現状に戻して明け渡すことになります。
ただし、借主と貸主が合意した場合には建物付きでの返却もできます。

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で道路と敷地との関係に関する制限があります。
建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。
ただし、建物の周囲に広い敷地があるなど、安全上支障がなく市町村長や都道府県知事が許可した場合には、上記でなくても建築が可能です。

道路とは原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路を指します。
また、法令が適用された際、すでにあった公道や私道も道路です。

幅4m未満(特定行政庁指定区域は6m未満)の特定行政庁の指定した道路を、みなし道路と言います。
幅4m未満の道路は、道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線(セットバック)とみなされ、その部分には建築物の建築はできません。
そして、セットバックした部分は建ぺい率・容積率の計算で敷地面積には含みません。

また、道路が公道か私道かというチェックも重要です。
私道に上下水道やガス管を敷設する際、原則として私道の所有者の承諾が必要です。
特に共有の私道でない場合に、私道の利用に関してトラブルになる場合もあるので注意が必要です。

住居系の用途地域
1.第一種低層住居専用地域
原則、高さ10ｍ、または12ｍ以下の住居などの低層住宅に関係する良好な住居環境を定めている、低層住宅専用地域です。

2.第二種低層住居専用地域
150ｍ2までの一定の店舗など小規模な店舗の立地を認める低層住宅専用地域です。

3.第一種中高層住居専用地域
500m2までの一定の病院、大学などの施設の立地を認めている中高層住宅専用地域。

4.第二種中高層住居専用地域
1,500m2までの一定規模の店舗や事務所などの立地を認めている中高層住宅専用地域。

5.第一種住居地域
3,000m2までのホテルや店舗などの立地を認めている、住宅地のための地域。

6.第二種住居地域
主に住宅地のための地域で、ホテルやパチンコ店などの立地が認められています。

7.準住居地域
自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域。
200m2未満の劇場や映画館も建てられます。

商業系の用途地域
8.近隣商業地域
住宅や店舗、150m2以下の小規模の工場などが立地する地域。

9.商業地域
デパートなど商業施設や映画館など、主として商業などの利便性を促進する地域。

工業系の用途地域
10.準工業地域
主として環境悪化のおそれが少ない工場の利便性増進のために定める地域。

11.工業地域
工場の利便性増進のために定める地域。
住宅や店舗の立地は認められているが、学校やホテルの建設は認められていません。

12.工業専用地域
石油コンビナートなど工場の利便性増進のために定める地域で、居住用の住宅は建てられません。

これら用途地域は市街化区域だけでなく、準都市計画区域でも定めることができます。
不動産投資を行う際には、どの用途地域であり、どのような建物が建てられるのかを事前に充分調査しておきましょう。

・単体規定
建築物の設備や構造、防火、衛生設備などに対して安全のための規制があります。

・集団規定
主として都市計画区域・準都市計画区域内で適用されます。
無秩序な開発を規制するため、どこにどのような建築物を建てることができるのかを規制しています。
集団規制には、道路規制・用途規制・容積率・建ぺい率・高さ制限・防火地域、準防火地域など、があります。

用途規制など集団規定は都市計画図で確認できます。
都市計画図には市街化区域、市街化調整区域の別、用途地域、高度地区などその他の地域地区、容積率、建ぺい率、道路や公園などの都市施設、防火地域・準防火地域などが記載されています。
土地の公示価格など地価に関することは記載されていません。

建築基準法には、シックハウス対策に関する法令、建築確認や検査に関する規制などもあります。
建物の安全のためにも法令に乗っ取った建築物を取得、建築をしなければなりません。
法令の改正などにも充分注意を払い、不動産投資を行う際には、建物に実際に居住する人の安全を第一に考えて、行わなければならないのです。

・建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、建築面積÷敷地面積ｘ100＝建ぺい率、の式で求められる割合となります。
建ぺい率が高いほど敷地の活用が高く、一般的には建ぺい率が高いほど価格が高くなります。
建ぺい率は用途地域ごとに最高限度が定められており、都市計画図などで確認ができます。

・容積率
敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合が容積率で、延べ床面積÷敷地面積ｘ100＝容積率、の式で求められます。

容積率が高いほど、マンションなど土地を立体的に活用することができます。
そのため、容積率は土地の価格と密接な関係があります。
容積率は、一般的に商業地では高く、住宅地は低く設定されています。
容積率は、用途地域別の制限があり、都市計画図などで確認できます。

また、車庫や駐輪場などの床面積は、建物全体の延べ床面積の1/5までは不参入とされます。
地下室など建物の地階にあり、住宅の用途となる天井が地盤面から1ｍ以下の高さにある部分は、住宅用途部分の延べ床面積の1/3を限度として容積率に参入しません。

不動産投資を行う際には、このような不動産用語をしっかりと覚えて、活用していくことが大切です。

中国の不動産業界は右肩上がりの成長を続け、デベロッパーは不動産投資を続けてきました。
不動産賃貸料は1998年～2006年間に倍増、不動産価格は中国の経済成長とともに急騰を続け、中国国民年収の20～30倍の価格となり、高すぎて手の届く値段ではなくなりました。
住宅価格の高騰は大きな社会問題となり、2005年には中国政府は不動産課税を強化し、2007年には外国企業や外国人による不動産購入の制限が発表されました。

そして、急激なインフレを受けての金利引き締め、アメリカのサブプライムローン問題やリーマンショック、北京オリンピックの閉幕を受け、不動産価格の値下がりが始まっています。
この結果、デベロッパーの資金繰りも悪化していると言われています。

しかし、欧米の金融経済悪化を受けて、外国人投資家の中国をはじめとするアジアへの不動産投資への注目は依然として続いています。
2008年9月、モルガン・スタンレーが世界の不動産を対象とする投資ファンド「モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル」を設定し、中国に1割以上を投資することを発表しました。
このように今後の中国への不動産投資の動向がどのように動くかが注目されているのです。

2008年はアメリカのサブプライムローンに端を発した金融不安から世界経済の混乱を招きました。

サブプライムローンとは、プライム層(所得が安定した優良顧客)ではない低所得者など(サブプライム層)を対象とした住宅ローンのことです。
サブプライムローンは、一般の住宅ローンよりも高金利で設定されており、最初の2年間は金利が低く抑えられているものの、その後は金利が高くなります。

そのため、住宅が値上がりすればその住宅を担保に金利の低いプライムローンに借り換えて金利負担を軽減するなどして住宅ローンを支払ってきました。
しかし、住宅価格が下落に転じ、さらにアメリカの金利が上昇することによって、こういった借り換えができなくなりました。
その結果ローンの支払いができなくなり、サブプライムローン問題が起こったのです。

そして、サブプライムローンで個人に融資した住宅ローン会社は、リスクを回避するために、このローンを小口証券化してRMBS（住宅ローン担保証券）として販売しました。
RMBSは、高利回りであるためにヘッジファンドが大量に資金を借りて購入しました。
さらに、RMBSは投資信託などの格付けの高い金融商品にも組み込まれました。
サブプライムローンが焦げ付き、それがヘッジファンド、資金提供をしていた金融機関にと広く影響が及んだのがサブプライムローン問題なのです。

不動産投資信託とは、投資対象をマンションやオフィスビルなど不動産を主体としたファンドの一種です。
投資家から集めた資金で投資信託委託事業者や資産運用業者が運用を行い、賃料収入や売却益から投資家に配当を行う仕組みになっています。

平成13年に東京証券取引所で不動産投資信託の専門市場が開設され、不動産投資信託は上場株式と同じように市場を通じて個人で自由に売買できます。
個別の不動産投資信託以外に、複数の不動産投資信託を組み入れたファンド・オブ・ファンズも販売されています。
株式投資信託と同じように1万円程度から購入することも可能です。

不動産投資信託の購入には、商品の特徴を慎重に検討しましょう。
不動産投資信託のリスクには、ファンドを構成する賃料収入の減少などによる利回りの低下、金利上昇による借入金の利払いが増加、地震など不動産の損壊による配当金・価格の低下などのリスクがあります。
不動産投資信託の購入には、目論見書や運用方針、運用対象を理解し検討することが必要となります。

この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負わなければなりません。
そして、瑕疵によって契約の履行ができない場合、すなわちシロアリの被害で家に住めないような場合には契約の解除ができます。
民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。

この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。
また、逆にこの期間を延長している場合もあります。

平成12年4月1日より、住宅品質確保促進法により新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しより基礎や柱、屋根、床など基本構造の部分は10年間、新築住宅全部に関しては2年間となっています。
権利行使は瑕疵を知ってから1年で、特約によって期間短縮は可能です。
対象は、新築の個人住宅・マンション・アパートなどです。

不動産投資のために現物の不動産を購入する際、充分調査をしても瑕疵が見つかる可能性があります。
このような権利をしっかり覚えておいて万が一に対しての備えを怠らないように心がけましょう。

しかし、不動産は契約と実際の引渡しの間に数ヶ月期間があるのが普通です。
なので、引渡し前に契約した不動産が消滅する危険に備えて、売主がその危険性を負う特約をつける必要性があると考えられています。
そのため、一般的に不動産の売買契約書には、特約として所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記します。

そして、引渡し前に不可抗力によって不動産が一部もしくは全部に損害を被った場合、契約を解除できるとするのが一般的です。
不可抗力によって建物に契約履行できないような損害がおこっても売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いし、契約解除を選んでも良いのです。
万が一の場合に備えて、売買契約書の、この危険負担に関する特約の有無を確認してください。

不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合、契約書で定めた期日までに融資の一部、もしくは全部の承認がおりない場合があります。
その危険に備えるのがローン特約(融資利用の特約)です。
買主の責任でない理由で融資の一部・全部が行われない場合、買主から無条件で契約解除ができる特約です。

ローン特約によって契約が解除された場合には、売主は領収済みの全額を返金しなければなりません。
仲介業者も報酬を売主・買主双方に返金しなければなりませんので、売買契約書の特約の有無を必ず確認してください。

民法には証約手付・解約手付・違約手付の3つがあり、不動産売買での手付金は特約がない限り、通常は違約手付の性質を持ちます。
証約手付とは、契約が成立した証明として渡されるものです。

一方、違約手付とは契約内容が履行されない場合に没収する意味で渡すものです。
不動産の売買契約での手付金である解約手付とは、契約が履行するまでに当事者同士が手付の額を損することで契約を無条件で解除することができます。

つまり、買主に物件が引き渡されるまでに、もしくは売主に残金が支払われる前に、買主が契約を解除したい場合には手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できるのです。

手付金を200万円支払ったとして、買主が契約解除の場合には、その200万円を放棄することで、売主が契約解除したい場合には400万円支払うことで、契約履行前ならば無条件に契約が解除できます。
良い物件が見つかって、既に手付金を渡している場合でも、契約が履行される前ならば手付金をあきらめて別の契約ができるということになります。

売買契約の重要事項説明では、この手付金に関する事項の説明も含まれます。
不動産投資を行う際には、このような不動産や法律に関する知識もしっかり理解し、身につけておかねばなりません。